変動の予測をする

保有期間終了時にこの不動産は売却するのであって、その売却益も大きな収益の1つであるからだ。では、この売却額はどのように予測するとよいのだろうか。これは、所有期問終了時や投資期問の終了時などに期待できる転売利益としてのキャッシュフローを言う。この予測には、大きく2つの異なる方法がある。現在価値からスタートして、ここから、建物の減価や土地の値上がり等を市場動向や経済情勢などから変動の予測をし、それらを施して求めるというものが1つ。もう1つの手法は、あくまでも収益還元法の中の手法として、転売予定時に最も近い年の純収益に着目するもの。それは、転売価格の予測に直接法を登場させると言ってもよい。ソフトを使用するということは、同時に多くの前提条件を変えて様々なシミュレーションを試みることが可能となる。これは不動産投資という行動や意思決定には不可欠のプロセスであり、ソフトならではの利点である。そして、コンピューターの安価化、高性能化による普及とともに、このDCF法評価ソフトは、アメリカには複数あり、広く使われている。アメリカの不動産鑑定評価書には、このDCF法で使った評価ソフトの名前も記すことが決められているほどである。アメリカでは、このようなDCF分析の評価ソフトは、日本でも、筆者が主宰しているシンクタンクが開発した同様のDCF分析の評価ソフト「アプレイザー」をはじめとし、種々のソフトが販売されており、利用者が広がっている。収益還元法評価ソフトを使えば、試算として様々なシミュレーションも自山に設定し、その結果を前提として次のような不動産があるとする。港区虎ノ門にある、地下1階地上十階建ての賃貸オフィスビルで、1991年に建築された。土地は建物の賃貸可能面積である。まずキャッシュフローを予想する。ソフトの操作では、「収入項目」も「支出関連項目」も太枠で囲んだところのみに数値を入力する。「収入」に関しては現行データをもとに将来動向を分析して想定収入を入れる。「支出」項目は、同様に既存データがあればそれをベースに、不明部分は追加調査したり、ヒアリングしたりして決定した想定数値を入れる。入力を詳しく説明する。各階の賃貸面積を入力し、各々の・当たりの月額賃料を入力する。このビルは1階が7300円、2階より9階が4500円、十附は所有者が自己使川のため賃料は入らない。共益費は月当たり千2百円である。1時金も、運用利回りが収益となるので、収益性からみたその不動産の評価額を「収益価格」と言う。収益価格は、収益還元という手法を用いて算出される。

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